Налоги на недвижимость на Бали

Бали привлекает иностранных инвесторов мягким климатом, развитой инфраструктурой и растущим рынком аренды. Однако индонезийская налоговая система может озадачить даже опытного покупателя. Разберемся, какие платежи ожидают иностранца на каждом этапе — от приобретения собственности до получения дохода.

Гайд в первую очередь ориентирован на схему Hak Sewa (Leasehold), как наиболее популярную.

Налоги при покупке недвижимости

Налог на приобретение (BPHTB)

Основной налог при покупке — BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan), который составляет 5% от налогооблагаемой базы (NPOP). Платит покупатель единоразово при подписании договора у нотариуса.

NPOP (Nilai Perolehan Objek Pajak): Налоговая база. Это наибольшая из двух величин:

• Цена, указанная в договоре купли-продажи.
• Справедливая рыночная стоимость по оценке налоговой (NJOP - Nilai Jual Objek Pajak).

Налог на добавленную стоимость (НДС) — (Pajak Pertambahan Nilai (PPN))

Данным налогом облагается недвижимость, которая покупается напрямую у застройщика. По сложившейся практике выплачивает его покупатель. Почти всегда 12% уже включены в окончательную стоимость апартаментов или вилл.

До конца 2025 года на многие объекты недвижимости до 300 000 долларов действуют государственные налоговые льготы.

Налог на роскошь

Дополнительный налог на жилую недвижимость, цена которой превышает 30 миллиардов рупий (около 2 миллионов долларов), и на нежилую — за 10 и более миллиардов рупий (600 тысяч долларов). Платится 20% от суммы, которая превышает лимит.

Иные платежи:

Стоимость услуг нотариуса (PPAT)

Это не налог, но обязательный платеж за оформление сделки, который нельзя избежать. Обычно его платит покупатель, если не оговорено иное. Ориентировочно 1% от стоимости объекта, но уменьшается с увеличением стоимости недвижимости.

Пример:

Клиент купил апартаменты в новом жилом комплексе у застройщика за 300 000 долларов в лизхолд. Он должен заплатить НДС 12% + 1% нотариусу и 5% за передачу прав.

Таким образом, итоговая сумма покупки вместе с налогами составит примерно 354 000 долларов. 

Девелоперы зачастую указывают сразу конечную сумму (вместе с налогами) — данный нюанс лучше уточнять у брокера.

Налоги после покупки и при сдаче в аренду

Недвижимость куплена, документы подписаны, ключи переданы владельцу. Что же дальше? В зависимости от целей покупки будут различаться и налоги, которые необходимо отчислять в казну королевства.

Ежегодный земельный налог (PBB)

Все владельцы платят ежегодный налог Pajak Bumi dan Bangunan: от 0,1% до 0,5% от оценочной стоимости NJOP (Nilai Jual Objek Pajak), ближайший аналог в СНГ — кадастровая стоимость. Обычно NJOP чуть ниже рыночной цены.

Пример:

Вилла в Убуде с NJOP 1,5 миллиарда рупий при ставке 0,3%:

Годовой налог: 1 500 000 000 × 0,003 = 4 500 000 рупий (около 280 долларов).

Это обязательный платеж независимо от того, сдается недвижимость или нет.

Налоги на доход от аренды

Для физических лиц

Ставки зависят от статуса:

• Налоговые резиденты (прожившие в Индонезии более 183 дней): прогрессивная шкала от 5% до 35%
• Нерезиденты: фиксированная ставка 20% от валового дохода

Для юридических лиц (корпоративный налог)

Если недвижимость оформлена на компанию, доход облагается по ставке 22%.

Краткосрочная аренда

Для ежедневной аренды через Airbnb применяется ставка 10% от выручки, которая платится ежемесячно.

Критически важно: иностранец не может легально сдавать недвижимость под личным именем.

Требуется:

1. Индонезийская компания PT PMA
2. Лицензия на гостиничную деятельность
3. Налоговый номер предприятия

Налог при продаже

Для иностранцев ставка составляет 5% от стоимости сделки или налоговой оценки NJOP (учитывается большее значение). Ставка может быть снижена при наличии соглашения об избежании двойного налогообложения между странами.

Советы 

• Используйте налоговые соглашения. Индонезия подписала 71 договор об избежании двойного налогообложения — проверьте, есть ли такой с вашей страной.
• Проверяйте NJOP заранее. Оценочная стоимость влияет на размер налогов — ее можно уточнить онлайн или в земельном агентстве.
• Выбирайте структуру владения правильно. Для личного использования — лизхолд, для коммерческой сдачи — PT PMA.
• Оформляйте и храните документы. Квитанции об уплате налогов понадобятся при продаже.

Выводы

• При покупке: 5% BPHTB + 11% НДС (для новостроек) + 1% нотариус
• Ежегодно: 0,1–0,5% земельный налог
• При сдаче в аренду налог зависит от наличия юрлица или статуса резидента у физлица и длительности аренды: от 5% до 35%
• При продаже: 5% от стоимости

Бали остается одним из самых привлекательных направлений для инвестиций. Налоговая нагрузка здесь ниже, чем в западных странах, а рынок аренды показывает рост на протяжении долгого времени. Главное — грамотно структурировать сделку, проверить все документы и соблюдать законодательство. В случае возникновения вопросов или сомнений всегда лучше обратиться к профессиональному брокеру. Тогда райский остров станет не только местом отдыха, но и источником стабильного дохода.