Индонезия меняет правила игры

Долгие годы строительство в Индонезии было достаточно хаотичным, что вызывало недовольство местных жителей, экологов и предпринимателей. Риски возникали из-за недостаточной проверки документации и разрешений, непонимания законодательства страны. С января 2026 года вступил в силу приказ Permen PKP № 18/2025 — самая масштабная реформа регулирования жилищного сектора с 2011 года. Документ вводит жесткий контроль за девелоперами и создает реальные механизмы защиты покупателей.

Новое законодательство

Что изменилось на практике

Застройщики теперь обязаны проходить трехуровневую проверку перед началом работ: подтверждение соответствия цели использования земли, одобрение местных властей и финансовую отчетность с аудитом независимыми экспертами. Незаконные объекты или те, у которых нет полного пакета документов, замораживаются.

Контроль осуществляется на национальном, провинциальном, районном и общественном уровнях. Проверки бывают плановыми и внеплановыми. Система создана так, чтобы проблемы выявлялись быстро, а не через годы судов.

Правительство называет подход «обучающим, а не карательным». Санкции применяются поэтапно. Первое нарушение — письменное предупреждение на 15 дней. Если проблема не решена — второе предупреждение еще на 15 дней. Затем временное приостановление работ на 30 дней. После этого — заморозка лицензии до полугода с блокировкой доступа к электронной системе лицензирования. Последний уровень — полный отзыв лицензии. При серьезных нарушениях процедуру могут пропустить и сразу заморозить или отозвать разрешение.

SLF: без сертификата — нет эксплуатации

Сертификат надлежащей функциональности (SLF) подтверждает, что здание соответствует требованиям безопасности, здоровья и комфорта. Он выдается только после завершения строительства на основе инспекции независимого эксперта.

Без действующего SLF нельзя использовать здание, передавать собственность, сдавать в аренду или продлевать права пользования. Это мощный стимул для девелоперов завершать проекты в соответствии со спецификациями.

Борьба с мошенничеством

Постановление Министерства права требует проверки бенефициарных собственников всех компаний. Данные обновляются ежегодно, проводится оценка рисков отмывания денег. Уголовный кодекс вводит прямую уголовную ответственность для корпораций.

Защита покупателей

При задержке сдачи проекта у собственника есть право отозвать покупку и вернуть деньги полностью. Кроме того, предусмотрена компенсация за каждый день просрочки по условиям договора.

При несоответствии качества выставляется требование устранить недостатки или возместить убытки. Можно подать жалобу в потребительский суд, к местному регулятору или в надзорный орган.

Уголовная ответственность застройщиков предпологает до 5 лет тюрьмы и штрафы до 2 миллиардов рупий (около $130 000) за нарушения закона о защите потребителей. За непредоставление инфраструктуры и коммунальных услуг — до 5 миллиардов.

Для инвесторов

Вход на рынок недвижимости Индонезии теперь намного менее рискован, чем до 2026 года. Стоит ли покупать апартаменты и виллы в такой переходный период? Мы выделили основные изменения, которые ждут сферу в ближайшее время:

1. Благодаря нововведениям все сделки становятся прозрачными, а проверкой документации и разрешений теперь дополнительно занимается государство.
2. Вырастет дефицит качественных объектов, пока застройщики будут адаптироваться к новым правилам.
3. Повышение доходности за счет юридической чистоты рынка, приток нового капитала и увеличение ликвидности, особенно в локациях с ограниченной землей, как на Бали.
4. Себестоимость застройки пока не отражает будущее ужесточение норм (дорогая сертификация, юридическое сопровождение, экологические требования, время согласований). Поэтому сейчас еще можно найти хорошие проекты по «старой» цене.
5. Предложения, уже прошедшие ужесточенный контроль, становятся активом с встроенным потенциалом роста.

Что проверить перед покупкой

• тип владения землей (Hak Milik, HGB, Hak Pakai, Leasehold) и его сроки
• корректность зонирования по RDTR / RTRW
• наличие PBG и SLF
• экологические согласования AMDAL / UKL‑UPL
• структуру компании застройщика и отсутствие судебных блокировок
• форму владения для иностранца (Leasehold с регистрацией, PT PMA, Hak Pakai) и порядок перепродажи

Вывод

Реформа создает более жесткую, но предсказуемую среду. Для добросовестных девелоперов это становится преимуществом. Рынок привлечет больше иностранного капитала, новые проекты станут еще качественнее, а уже построенные будут расти в цене. Покупатели теперь имеют реальные инструменты защиты с четкой схемой возмещения убытков и ответственностью застройщиков. Все это показывает, что власти Индонезии заинтересованы в развитии страны и привлечении международных инвесторов. Высокий туристический поток, ограниченность свободной земли под застройку, доходность аренды и новые законы делают страну, и в частности остров Бали, одним из самых востребованных направлений для покупки недвижимости за рубежом.